תקציר

חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור, שיקום והתחדשות שכונות בתל אביב יפו בע"מ היא חברה בבעלות של ממשלת ישראל ועיריית תל אביב יפו בחלקים שווים.

עם הקמתה בתחילת שנות ה- 60 של המאה הקודמת התקשרה חלמיש בהסכם עם רשות מקרקעי ישראל, שמכוחו הועברו לה במרוצת השנים זכויות בעלות או חכירה בשטחים נרחבים בעיר תל אביב יפו למטרת פינויים ובינויים

מחדש.

מאז שהועברו קרקעות כפר שלם לבעלות חלמיש היא ביצעה בהם מאות פינויים, וזאת על פי תבחינים שנקבעו וגם עודכנו מפעם לפעם על ידי משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל. יחד עם זאת, מחמת ריבוי טבעי של תושבים שלא התפנו וגם מחמת פלישות, עדיין נותרו מאות משפחות שטעונות פינוי.

במקביל לפינוי התושבים שיווקה חלמיש את המגרשים שפונו על ידה לטובת הקמתן של אלפי יחידות דיור חדשות בשכונה. כספי השיווקים שימשו את חלמיש לטובת מימון הפינויים.

בשנת 2004 נחתם בין חלמיש לבין רשות מקרקעי ישראל הסכם שהסדיר ועיגן מחדש את מערכת היחסים ביניהן בכל הנוגע בקרקעות כפר שלם, ובכלל זה את ניהולו של הפרויקט במתכונת של משק כספי סגור ואת כפיפותה של חלמיש לתבחיני משרד הבינוי והשיכון בכל הנוגע לפינוי התושבים.

נכון להיום, הנהלת חלמיש מעריכה שבתחומי כפר שלם )כשלענין זה מובאים בחשבון גם מתחמים 11 ו- 12 שבעבר לא היו בתחום אחריותה או בבעלותה( מתגוררות כ- 580 משפחות שזכאיות לפינוי כנגד פיצוי על פי התבחינים ועוד כ- 250 משפחות שאינן עומדות בתנאי הזכאות.

בכל הנוגע בפוטנציאל הבינוי, הרי שלפי תוכניות בנין עיר שבתוקף, בתחומי השכונה נותרו מגרשים )כולם תפוסים בשיעור כזה או אחר( עם זכויות בניה להקמה של כ- 600,1 יחידות דיור חדשות בבנייה רוויה ועוד כ- 170 מגרשים במסגרת פרויקט "בנה ביתך" שמיועדים לטובת משפחות מתפנות.

ביום 8.9.2020 אישרה מועצת מקרקעי ישראל תבחינים חדשים לפינוי תושבי כפר שלם. התבחינים קובעים דמי פינוי בסכומים גדולים משמעותית מאלו שנהגו בעבר, עם אישורם של התבחינים החדשים תוכל חלמיש לחדש את ההליכים המשפטיים כנגד תושבים שיסרבו להתפנות על פי התבחינים וכנגד כאלה שאינם עומדים בתנאי הזכאות.

התבחינים החדשים נקבעו על יסוד ניתוח של הנהלת חלמיש את הפוטנציאל של קרקעות כפר שלם, באופן שבסופו של תהליך ניתן יהיה לממן את הפינוי של השכונה כולה וכן את ההוצאות הנלוות הכרוכות בניהול הפרויקט מתוך תקבולי השיווק של הקרקעות, במתכונת של משק סגור.

יחד עם זאת הגם שבסופו של יום, משאבי הפרויקט אמורים לספק מענה מלא לעלות הפינויים, הרי שבעת הזו אין בנמצא מגרשים פנויים וזמינים לשיווק, שבאמצעותם ניתן יהיה להתניע את הליכי הפינוי הראשונים והקמת המינהלת. למטרה זו זקוקה חלמיש להלוואת גישור.

בסיכום בין הנהלת רשות מקרקעי ישראל , עיריית תל אביב - יפו וחב׳ חלמיש הוסכם, כי בשלב זה , בכפוף לאישור דירקטוריון חב' חלמיש , רשות מקרקעי ישראל והעירייה יעמידו לחלמיש )כל אחת מהן( סך של 20,000,000 ₪ כהלוואת גישור ו/או מימון ראשונית ) להלן "ההלוואה"( לטובת מימון ביניים לביצוע הפינויים והוצאות מינהלת .

כנגד חלקה של העירייה במימון הפרויקט יועמד לחב' חלמיש מסגרת אשראי ע"ס 20 מיליון ₪ , שממנה יהיה ניתן למשוך הלוואות במנות במועדים שונים בשנה הראשונה, כאשר תקופת ההלוואות תהיה עד 5 שנים ממועד לקיחת המנה הראשונה של ההלוואה .

בגין מסגרת האשראי תשולם עמלת הקצאת אשראי בשיעור 0.1%.

ההלוואה מיועדת להיפרע מתוך תקבולי השיווק של מגרשים בשכונה, כאשר הערכה שפירעון ההלוואה יהיה לאחר 3 עד 5 שנים .

ההלוואה כאמור תצבור ריבית פריים בשיעור 1%-P ,שתשולם מידי חודש בחודשו )עיריית ת"א יפו תישא בהוצאות הריבית השוטפת של חלמיש וכאשר יצטברו כספים מתקבולי שיווק המגרשים , הוצאות הריבית יוחזרו מחלמיש לעירייה (

כבטוחה להלוואה יועמד פיקדון עירוני בסך 20 מיליון ₪ , עם לקיחת המנה הראשונה של ההלוואה. הפיקדון יהיה סגור ל 5 שנים ויישא ריבית של 1%-P , השעבוד יופחת בהתאם לפירעון ההלוואה . הריבית בגין הפיקדון תתקבל מידי חודש בחודשו .

ההלוואה תילקח בבנק מזרחי טפחות שהעמיד התנאים הטובים ביותר, לאחר השוואה בין בנקים .

ככל ולא יתאפשר המשך קידום הפרויקט כפועל יוצא מכך לא ניתן יהיה לשווק את המגרשים בפרויקט ומתוך המשק הסגור של הפרויקט לא ניתן יהיה לפרוע את ההלוואה בתום 5 שנים , מתחייבת העירייה לפרוע את עלות ההלוואה בהתאם מיד לאחר קבלת פניה בנושא מחברת חלמיש .

605(           הלוואת גישור לפרויקט כפר שלם

החלטה

הוחלט לאשר לחב' חלמיש לקיחת הלוואה כמפורט לעיל בסך של 20 מיליון ₪ ) להלן "ההלוואה"( לטובת מימון ביניים לביצוע הפינויים והוצאות מינהלת .

החזר ההלוואה יהיה מתוך תקבולי שיווק של מגרשים בשכונה, באופן שההלוואה תוחזר בתקופה של 3 עד 5 שנים . כבטוחה להלוואה יעמוד פיקדון עירוני בסך 20 מיליון ₪ סגור ל 5 שנים . בגין ההלוואה תשולם ריבית חודשית , שתמומן ע"י העירייה , עד שכספי שיווק המגרשים יאפשרו לחלמיש להחזיר את הוצאות הריבית לעירייה . ככל ולא יתאפשר המשך קידום הפרויקט כפועל יוצא מכך לא ניתן יהיה לשווק את המגרשים בפרויקט ומתוך המשק הסגור של הפרויקט לא ניתן יהיה לפרוע את ההלוואה בתום 5 שנים, מתחייבת העירייה לפרוע את עלות ההלוואה בהתאם מיד לאחר קבלת פניה בנושא מחברת חלמיש .