תקציר

רקע כללי

בין העירייה לבין רמ"י מתנהל מזה מספר חודשים מו"מ בנוגע להסכם גג לפיתוח "מתחם שדה דב". המדובר בקרקע בשטח כולל של כ- 1,300 דונם, אשר לגביה הוכנה תכנית מתאר )מס' תא/4444( המייעדת את השטח לבניה של כ- 16,000 יח"ד.
זכויות הבעלות במקרקעין שבמתחם מחולקות בין המדינה / ר"פ; העירייה; וגופים / אנשים פרטיים. תכנית המתאר חולקה לשלושה מתחמים לצורך הכנת תכניות מפורטות מס' תמל/3001 )מתחם 1 או מתחם אשכול(, תא/4444 )2( )מתחם 2(, ו- תא/4444 )3( )מתחם 3(.
תכנית מתחם אשכול הכוללת מגרשים בייעוד בין היתר של מגורים, מלונאות, מסחר ותעסוקה, נמצאת לקראת אישור בימים אלה. למתחם זה נערכה טבלת איזון לפיה חולקו המגרשים בין הבעלים השונים, ונקבעו בהתאמה המגרשים הסחירים במתחם.
הסכם הגג נועד לקדם את פיתוחו של המתחם בכללותו, באמצעות מימון עלויות הפיתוח ע"י השתתפות המדינה )רמ"י( בעלויות אלה, כפי שיפורט להלן.
ההסכם מבוסס על כך שהעיריה מצידה, תתאם את כל עבודות התשתית והפיתוח שיתבצעו בפרוייקט שדה דב )לרבות תיאום של תשתיות שיבוצעו ע״י צדדי ג' כגון תאגיד המים, חח״י, חברות טל״כ וכד'( ותבצע בעצמה ועל חשבונה את עבודות פיתוח התשתיות העירוניות בפרויקט )סלילה, תיעול ושצ"פ(. התשתיות העירוניות שיבוצעו ע"י העיריה ועל חשבונה, מורכבות הן מתשתיות "צמודות", והן מ"תשתיות על" כגון צירי כבישים ראשיים.
ביחס לעלותן המשוערת של התשתיות העירוניות שבאחריות ובביצוע העיריה, יערך אומדן ע"י העיריה, אשר יאושר במוסדות רמ״י ואף תוגדר תכולת עבודה, ואומדן זה יהפוך לתקציב הפרויקט. רמ״י מצידה, תעביר לעירייה את חלקה היחסי בתקציב זה שייקבע לפי חלקה בזכויות במתחם כולו, וזהו למעשה אופן השתתפות רמ״י במימון הפרויקט.
רמ"י תשווק את המגרשים שבבעלותה באמצעות מכרזים, בסמוך ככל הניתן למועד אישור כל מתחם. במסגרת שיווק זה, היא תגבה "הוצאות פיתוח" מהזוכים בכל מכרז. גובה הוצאות הפיתוח ייקבע לפי חלקה של רמ"י בתקציב הפרוייקט )היינו, חלקה הכולל של רמ"י בתקציב הפרוייקט "יועמס" באופן יחסי על כל מגרש שישווק על-ידה, בהתאם לגודלו של המגרש - קרקע ובניה(. הוצאות אלה שרמ״י תגבה מן הזוכים, יועברו ע״י רמ״י לעיריה לטובת פיתוח הפרוייקט.
במגרשים המשווקים על-ידי רמ"י בהם ייגבו הוצאות פיתוח מאת הזוכים, לא תגבה העיריה היטלי פיתוח על פי דין. בשאר המגרשים, תגבה העיריה היטלי פיתוח על פי דין.
בשלב זה טרם בוצע שיווק של המגרשים, ובהתאם לא נגבו הוצאות פיתוח; וטרם הוצאו היתרי בניה או החלו עבודות פיתוח המאפשרים לעירייה גביית היטלי פיתוח במגרשים הפרטיים. לפיכך אישרה רמ"י במוסדותיה תקציב קדם מימון כללי, בסך של 1 מלש"ח )כולל מע"מ(, עבור מימון מקדים לתכנון התשתיות הצמודות ותשתיות העל לפרויקט, והוצאה הרשאה בסכום זה לעירייה.
הוועדה מתבקשת לאשר את הסכמות הצדדים הבאות לידי ביטוי בהסכם גג - שעיקריו להלן:

617(           פיתוח מתחם שדה דב - פנייה לקבלת אישור לחתימה על הסכם גג עם רשות מקרקעי

ישראל )רמ״י( )המשך(

הוחלט לאשר

לאור כל האמור לעיל, הוחלט לאשר את חתימת העירייה על הסכם הגג עם רמ"י, לפיתוח מתחם שדה דב, ע"פ העקרונות המפורטים לעיל.
התקציבים לביצוע עבודות הפיתוח יובאו לאישור מעת לעת לפי התקדמות הפרויקט, צרכי הפיתוח וההרשאות שיתקבלו מרמ"י, הכול כמפורט בהרחבה בהסכם הגג.